Die Familiengesellschaft

Familienmitglieder an Immobilienvermögen beteiligen und die Kontrolle behalten

Viele Immobilienbesitzer überlegen aufgrund der steigenden Immobilienpreise, ob und wann sie ihre Immobilien, zur Meidung von Erbschaftssteuer oder Pflichtteilsrechten, auf Kinder und Enkel übertragen sollen. Wer die Steuerfreibeträge durch Schenkung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ausnutzen will, muss die Verfügungsgewalt über die Immobilie mit übertragen. Er muss sich dann durch Nießbrauch oder Wohnungsrecht absichern, was häufig steuerschädlich ist und unerwünschte Abhängigkeiten mit sich bringen kann.

Eine interessante Alternative ist die Gründung einer Familiengesellschaft, die in der Regel als Personengesellschaft gegründet wird. Der Eigentümer kann Anteile übertragen ohne die Verfügungsgewalt aufgeben zu müssen. Er gründet eine Gesellschaft mit dem Zweck Vermögen zu verwalten und bringt seine Immobilie in die Gesellschaft ein. Die Gesellschaft wird als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Dann überträgt er Gesellschaftsanteile auf die Familienmitglieder, die er an der Immobilie beteiligen möchte. Hierbei kann er die Steuerfreibeträge, die alle 10 Jahre ausgeschöpft werden können, optimal ausnutzen. Es können auch mehrere Immobilien oder weitere Vermögensgegenstände in die Gesellschaft eingebracht  und so das Vermögen insgesamt verwaltet werden.

Im Gesellschaftsvertrag bestellt sich der künftige Erblasser zum alleinigen Geschäftsführer und behält so die volle Entscheidungsgewalt, solange er lebt. Er kann sie auf denjenigen übertragen, den er für geeignet hält, nach ihm das Vermögen in seinem Sinne zu verwalten. Er kann Stimmrechte in der Gesellschafterversammlung und Gewinnbezugsrechte nach seinen Wünschen gestalten.  Darüber hinaus hat er die Möglichkeit, im Gesellschaftsvertrag Regelungen zu treffen um die Immobilie zu schützen und im Familienbesitz zu erhalten. Er kann ein Veräußerungsverbot aufnehmen, bestimmen, dass nur Familienmitglieder Gesellschafter werden können oder regeln, dass Gesellschafter im Falle der Heirat einen Ehevertrag schließen und die Immobilie vor dem Zugriff des Ehepartners schützen müssen. Es können auch Vollstreckungsschutzklauseln aufgenommen werden.

Eine solche Gestaltung ist, wenn sie rechtzeitig umgesetzt wird, auch geeignet Pflichtteilsansprüche zu reduzieren oder ganz ins Leere laufen zu lassen, da die übertragenen Gesellschaftsanteile nicht mehr in den Nachlass fallen.

Wer eine Familiengesellschaft gründen möchte, sollte auf juristischen und steuerlichen Rat nicht verzichten, um seine Rechte zu sichern und die steuerlich optimale Gestaltung zu wählen. Der Gesellschaftsvertrag muss auf die Situation einer Familie angepasst werden wie ein Maßanzug.

Annegret Petersen – Rechtsanwältin